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REPORT ANNUALE

OUTLOOK GLOBALE
Gli investimenti alberghieri a livello mondiale hanno registrato un ulteriore balzo in avanti registrando nel 2006 la cifra di $72,5 miliardi, 63% in più rispetto al valore delle transazioni nel 2005, anch’esso anno record con valori del 61% maggiore del 2004.
Nel 2007 è prevedibile un leggero calo delle transazioni dovute al rallentamento delle vendite di portafogli in Europa.

I fondamentali delle economie sviluppate rimangono buoni, così come continua la forte crescita nelle economie dei paesi emergenti.  Questo ha portato a grosse transazioni in mercati emergenti come Mosca, Dubai e Nuova Delhi dove i ricavi medi per camera stanno raggiungendo i livelli di Hong Kong, Parigi e New York.  Di pari passo con l’aumento del PIL in vari mercati, cresce la domanda di hotel, dimostrando ancora una volta come gli alberghi possono essere considerati un buon investimento a lungo termine.

Il mercato del credito è estremamente competitivo con un numero crescente di finanziatori pronti ad investire in immobili ad uso alberghiero.  Mentre ci si aspetta un aumento del costo del denaro, questo non dovrebbe influenzare il volume delle transazioni dati i risultati gestionali in continua crescita.

Investitori di Private Equity a livello mondiale hanno aumentato gli investimenti nel settore alberghiero percependolo confacente alle loro strategie di asset management. Anche i REIT (i Fondi Immobiliari e le nuove SIIQ Italiane) continueranno a creare liquidità nel mercato degli investimenti alberghieri.

La globalizzazione degli investimenti alberghieri sarà ancora più pronunciata che nel passato con investimenti transnazionali e movimenti di capitali sempre più globali.

Nel corso del 2006 abbiamo assistito ad un cambiamento delle proprietà a livello globale con trasferimenti di miliardi di dollari di immobili alberghieri dai tradizionali operatori/gestori a società quotate, investitori Private Equity e REIT (Fondi e SIIQ). Mentre storicamente gli investitori istituzionali hanno sempre evitato investimenti nel settore data l’incertezza dei rendimenti, è in corso un cambiamento di tendenza. Non è ancora chiaro tuttavia se questi siano disposti a gestire gli alberghi nel lungo periodo così come tendono a fare con gli immobili ad uso ufficio.

AMERICA
Gli investimenti alberghieri continuano a macinare record con il 2006 terzo anno consecutivo record come vendite di alberghi raggiungendo la cifra di $35 miliardi. In abbondanza di capitali e con i fondamentali buoni gli investitori continueranno nel 2007 a cercare opportunità nell’industria dell’ospitalità alberghiera.

Molti degli investitori senza lunga esperienza contano di disinvestire appena un paio d’anni dopo l’acquisto, questo fa si che ci sia un continuo ricambio di immobili disponibili sul mercato. Questo è un cambiamento sostanziale rispetto alla strategia degli investitori tradizionali che tipicamente disinvestono dopo un periodo più lungo dai 4 ai 7 anni.

Gli investitori rimarranno attratti dal settore alberghiero, e questa concorrenza manterrà elevati i prezzi degli immobili alimentati da tassi di interesse bassi, fondamentali forti, disponibilità di capitali ed opportunità meno attraenti negli altri mercati. Inoltre, la domanda di alberghi rimane superiore all’offerta, dati gli elevati costi di costruzione (principalmente basati sull’acciaio e cemento).

Mentre storicamente gli hotel erano visti come un investimento con rendimenti difficilmente prevedibili, adesso tale tipo di immobili sta diventando di classe istituzionale data la prevedibilità dei rendimenti, oltretutto superiori ad altri tipi di investimenti immobiliari.

Il crescente costo di acquisto dei terreni ed i costi di costruzione, oltre alle difficoltà di finanziamento per alberghi tout-court ha spinto i costruttori ad adottare sviluppi di carattere misto alberghiero-residenziale. La maggioranza dei nuovi alberghi in USA saranno parte di sviluppi ad uso misto diminuendo così i rischi per i costruttori. Inoltre il settore sarà influenzato sempre più dalla generazione dei baby-boomer (gli attuali sessantenni) che continueranno a richiedere multiproprietà e sviluppi misti (c.d. condo-hotel).

ASIA
Seguendo il trend mondiale, gli investimenti alberghieri asiatici hanno registrato un record con transazioni che nel 2006 hanno superato la cifra di $5 miliardi più che raddoppiando il livello del 2005. La proiezione per il 2007 è di superare quota $7 miliardi.

Oltre al record di transazioni, nel 2006 è stato molto diversificato il flusso degli investimenti che hanno toccato ben 16 paesi a mano a mano che questi nuovi mercati si affacciano sulla scena globale. La limitata disponibilità di alberghi di qualità nell’area attrae gli investitori al di fuori dei luoghi noti come Hong Kong, Giappone, Singapore e Australia. Nel 2006 transazioni multiple sono avvenute in Tailandia, Nuova Zelanda, Cina, Malasia e Macao, e singole transazioni in Mauritius, Taiwan, Vietnam, Laos, Cambogia, Myanmar e Bali.

Le difficoltà principali rimangono la poca trasparenza dei mercati in special modo le restrizioni ad investimenti stranieri, al trasferimento di fondi dentro e fuori dai paesi e la conoscenza dei regolamenti edilizi, legali e di contabilità. Tradizionalmente questi mercati sono dominati da investitori locali data la loro abilità nel ridurre i rischi, relazioni politiche e commerciali e l’esperienza nel concludere affari nei mercati locali. Tuttavia le cose stanno cambiando scendendo a meno del 50% le transazioni effettuate da locali dai 60% e 70% degli anni precedenti.

La ricchezza dell’area è in crescita, da un valore del 33,6% del PIL mondiale nel 2001, al 36,3% nel 2005 fino ad una previsione di 39% nel 2010 da parte dell’Economist Intelligence Unit. L’incremento di investimenti stranieri nell’area registrato negli ultimi 5 anni si sta spostando ora sul settore alberghiero.

EUROPA
Seguendo l’anno record 2005, gli investimenti alberghieri europei hanno registrato un ulteriore record nel 2006 con transazioni pari ad un valore di $27 miliardi. Questo incremento record non ha coinciso con un incremento similare nel numero di camere oggetto di vendita, riflettendo un consistente aumento del prezzo medio per camera pagato in tutta Europa.

Dietro questi grossi movimenti di investimenti alberghieri c’è stata una riduzione dei rendimenti che ha incoraggiato le grosse catene alberghiere a cedere a prezzi storicamente molto vantaggiosi. Questo processo ha portato una nuova tipologia di investitore nel mercato alberghiero Europeo che precedentemente evitava questo settore ma che ora vi è attivo data la concorrenza spietata negli altri mercati immobiliari.

Il programma di dismissioni delle grosse catene alberghiere attraverso l’Europa, conservando però contratti di management, sta raggiungendo la naturale conclusione. Sono rimasti pochi alberghi ancora da vendere dalle catene principali e di conseguenza questo tipo d’investimento andrà scemando nel corso del 2007.

Come nel 2005 la vendita di portafogli ha dominato il mercato delle transazioni alberghiere rappresentando il 70% del valore totale. Esempi lampanti sono le cessioni dei portafogli di Accor ed InterContinental. Marriott ha ceduto 46 proprietà alla Royal Bank of Scotland per $1,7 miliardi così come Travelodge Group venduto da Permira a Dubai International Capital per $1,5 miliardi. Il Four Seasons di Milano ha stabilito un nuovo record con un prezzo per camera oltre i $2 milioni per le 118 camere nell’acquisto del Gruppo Statuto dalla Quinlan Partnership per oltre $240 milioni.

Il mercato creditizio è rimasto competitivo permettendo agli investitori di negoziare finanziamenti molto convenienti e così innalzare i prezzi degli immobili, inoltre la crescita economica generale e l’ulteriore crescita dei redditi di gestione ha continuato ad attrarre l’interesse degli investitori in cerca di occasioni di acquisto.

In Europa i gruppi di Private Equity hanno ancora rappresentato il 44% del totale a fronte di un 49% di vendite effettuate da gruppi alberghieri. Alcune società di gestione alberghiera sono state parte acquirente investendo in piccole catene alberghiere come forma di espansione.

Nonostante rendimenti simili a quelli dei paesi dell’Europa Occidentale (vicini al 6,5%) le zone dell’Europa Centrale ed Orientale scontano ancora una componente di rischio, in termini politici e di stabilità valutaria, ma gli investitori sembrano non darne troppo peso ora che paesi come la Polonia, Repubblica Ceca e Ungheria sono entrate nell’UE. Grandi sviluppi e nuove progetti sono previsti nell’area nei prossimi 3-5 anni.

Il ciclo dei mercati alberghieri in Europa è sostanzialmente stabile con un leggero miglioramento delle performance delle città tedesche (tranne Dusseldorf) ed un lieve peggioramento per San Pietroburgo.

Le città europee sono molto concentrate all’interno della matrice rischio-rendimento con poche città posizionate al di fuori del centro. San Pietroburgo e Varsavia presentano ancora rendimenti bassi con miglioramenti della propria componente di rischio, Istambul - anche se ancora considerata rischiosa - ha aumentato le prospettive reddituali.

ITALIA

Malgrado uno sviluppo nominale dello 0,2% nel 2005, l'economia italiana nel 2006 è cresciuta del 1,7% grazie alle esportazioni, che sono state alimentate dalla domanda del resto d’Europa e particolarmente dalla Germania, il maggiore mercato di sbocco dell'Italia. Anche se la crescita del PIL è ancora sotto la media europea, esso mostra un miglioramento rispetto alla media registrata fra il 2001 e il 2005. La crescita del PIL è prevista in calo al 1,2% nel 2007 prima del miglioramento previsto per il 2008. L’inflazione è aumentata al 2,2% nel 2006 dovuta ai prezzi del petrolio elevati, ma è previsto un calo (1,9%) nel 2007 alla luce di un apprezzamento dell’Euro.

Nonostante la diminuzione degli arrivi turistici nel 2005, la prima metà del 2006 ha avuto un buon inizio con arrivi stranieri aumentati del 8,1% rispetto all’anno precedente. L’ENIT ha dichiarato che nel 2006 sono stati realizzati redditi record nel comparto del turismo, principalmente come conseguenza dell’aumento degli arrivi e della spesa pro-capite. Il 2007 è previsto ancora in leggero rialzo.

Nel 2006, Milano e Roma hanno trainato il mercato in termini di ricavi per camera con crescite elevate rispettivamente del 13.4% e del 11.7% rispetto al 2005. L’apertura delle nuove aree fieristiche ha contribuito a differenziare il business mix a Roma ed ha confermato Milano come la principale destinazione fieristica in Italia. Nel 2006, il mercato delle città secondarie italiane ha registrato un miglioramento grazie all’incremento degli arrivi dai principali mercati internazionali quali Stati Uniti, Regno Unito, Germania e Giappone. Torino, città ospitante i Giochi Olimpici invernali nel Febbraio 2006, ha segnato un forte incremento nel ricavo medio per camera, tuttavia questa crescita rallenterà nel 2007 a seguito dell’ulteriore ampliamento dell’offerta ricettiva. La performance positiva in Italia continuerà nel 2007 con tassi di occupazione e prezzi medi in crescita.

Nel 2006 il mercato degli investimenti alberghieri in Italia ha raggiunto la cifra di $666,5 milioni alimentato dalla vendita del Four Seasons di Milano. Inoltre molti hotel in Italia sono stati venduti come parte di portafogli europei. Investitori europei ed internazionali ed operatori stanno aumentando ugualmente la loro presenza nella penisola, tuttavia il profilo tipico dell'investitore continua ad essere Italiano. Investitori istituzionali e grandi patrimoni privati sono attualmente i principali player nel mercato degli investimenti alberghieri italiani, una tendenza che continuerà nel 2007. Il volume delle transazioni si presume diminuire nel 2007 in confronto al 2006, tuttavia parecchi trophy asset potrebbero essere trattati durante l'anno in un mercato che continua ad attrarre capitali.