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REPORT ANNUALE

PROSPETTIVE MONDIALI
Il mercato degli investimenti alberghieri mondiali è stato caratterizzato da due distinte fasi nel corso del 2007. Nei primi otto mesi, i mercati hanno registrato forti crescite sia in Asia sia in America. La crisi dei mutui USA di Agosto si è da allora estesa, in maniera più o meno significativa, in tutti i mercati. L’importo ed i volumi delle transazioni hanno cominciato a rallentare e ci aspettiamo questa tendenza anche per il 2008.

Nell’arco di quattro/sei settimane l’effetto della crisi dei mutui americani si è riversato in tutti i mercati finanziari del mondo, con gli impatti più rilevanti negli USA ed in Europa. Nel settembre del 2007 le transazioni che si stavano svolgendo tranquillamente si sono improvvisamente bloccate; il capitale di rischio era ancora disponibile, ma le banche hanno ampliato i loro margini ed hanno ridotto gli importi finanziabili. In Europa, dove i margini erano scesi sotto i 100 punti base, questi sono improvvisamente saliti ad oltre 200 punti base. Il risultato è stato, per alcuni compratori particolarmente esposti finanziariamente, quello di richiedere la revisione dei prezzi degli alberghi che stavano trattando. In quasi tutti i mercati, i venditori hanno inizialmente rifiutato ribassi dei prezzi levando gli immobili dal mercato; oggi i venditori hanno maggior consapevolezza dell’avvenuta correzione dei prezzi e si ritrovano quindi a dover scegliere se vendere a prezzi inferiori o tenere gli immobili in attesa di tempi migliori.

Nel 2008 ci si aspetta una leggera correzione del RevPAR (Ricavo medio per camera venduta), e gli effetti saranno enfatizzati dall’aumento dell’inflazione causata dagli aumenti del petrolio e dei prodotti alimentari. Negli ultimi anni si è registrata una forte crescita del RevPAR e questo, a differenza di quanto succederà ora, ha fatto si che il controllo dei costi non fosse un obiettivo primario. La crescita del turismo leisure farà però da contraltare, ed è quindi molto probabile che gli alberghi saranno meno colpiti rispetto ad altri settori quali il commercio al dettaglio.
Nel pieno della crisi di liquidità, ci aspettiamo che gli investitori con leve finanziarie meno spinte, quali gli investitori istituzionali ed i Fondi Immobiliari (comprese le nuove SIIQ), siano più attivi sui mercati anche se avendo orizzonti di investimento a medio-lungo termine preferiscono mercati stabili e maturi.
Nel 2008 emergeranno ulteriori nuove fonti di capitale, in particolare i fondi sovrani e le grosse aziende Cinesi ed Indiane. Altre fonti di capitale saranno le nazioni ricche di petrolio quali la Russia, anche se queste hanno storicamente investito in mercati meno tradizionali quali l’Asia, il Medio Oriente ed il Nord Africa.
L’importanza strategica della differenziazione dell’offerta per gli operatori alberghieri acquisterà ancora più importanza nel 2008. Marchi affermati quali Starwood, InterContinental e Accor diversificano i brand nella direzione dei boutique hotels e dei tre-stelle. Questi operatori stanno creando nicchie di mercato particolari per attirare clienti, e questo sta accadendo anche nei mercati emergenti come la Cina, l’India ed il Medio Oriente specialmente nel settore dei budget hotel. Solamente in Cina ci sono 50 catene alberghiere specializzate nei budget hotel di cui 2 quotate in borsa. Il brand non è mai stato così strategicamente rilevante quanto oggi nella valorizzazione di un albergo in questi mercati sempre più competitivi.

AMERICA
Gli investimenti alberghieri in USA hanno registrato il quarto anno record consecutivo nel 2007 raggiungendo un nuovo picco di $45 miliardi, un’ulteriore aumento del 38% sul 2006. Oggi la stretta creditizia esplosa nel terzo trimestre del 2007 sta mostrando i suoi effetti. Ci aspettiamo di conseguenza che il numero e l’ammontare delle transazioni siano in calo quest’anno data la carenza di finanziamenti. In particolare le transazioni di portafogli immobiliari richiederanno un maggior apporto di capitale proprio da parte degli investitori che dovranno quindi anche convincere le istituzioni finanziarie della bontà degli immobili e della loro capacità reddituale. Nel 2008 le performance del settore alberghiero rimarranno buone con un RevPAR ancora in crescita anche se ad un tasso inferiore.

Transazioni che coinvolgono immobili alberghieri affermati sul mercato e quelli con forte redditività attirano ancora finanziamenti, mentre immobili che hanno bisogno di ristrutturazione o di un riposizionamento sul mercato trovano maggiori difficoltà. La maggiore volatilità che si registra quest’anno crea inoltre opportunità per gli investitori propensi ad esplorare un mercato dove i rendimenti salgono ed i compratori diminuiscono.
Il dollaro debole, che non mostra segni di ripresa, rende appetibili gli immobili agli investitori stranieri. Per questi ultimi gli immobili USA sono prezzati favorevolmente sia dal punto di vista della valutazione sia del cambio valutario. L’impatto dei capitali stranieri nel mercato statunitense potrebbe essere notevole nel 2008 e molti capitali arriveranno dall’Asia.
Mentre il PIL americano dovrebbe migliorare nel 2008, la politica monetaria sarà di continuare ad immettere liquidità nel mercato, e con l’inflazione che rallenta – ora sotto il 2,5% - la banca centrale avrà ulteriore spazio di manovra quando servirà un’ulteriore taglio dei tassi.
Il dollaro debole ha inoltre 2 effetti positivi sulla domanda USA: incoraggia il turismo dall’estero, specialmente nelle città principali, e rende più costoso per gli americani andare all’estero cosicché tendono a passare le loro vacanze negli USA. La domanda e la capacità di acquisto degli stranieri dovrebbe aumentare, un esempio è l’accordo USA-Cina sul turismo che aumenterà considerevolmente il numero di turisti Cinesi negli USA.

ASIA
Nel 2007 le transazioni hanno raggiunto il livello record di $12,2 miliardi che equivale al doppio del volume del 2006 ($6,1 miliardi) e quattro volte i $2,7 miliardi del 2005. E mentre la stretta creditizia sta impattando in America ed in Europa, ad oggi l’impatto in Asia è stato trascurabile. In effetti, l’implosione dei mutui americani sembra aver generato un maggior interesse nell’area asiatica dato che le economie dell’area sono percepite come meno suscettibili dalla stretta creditizia.
Nonostante ci aspettiamo un leggero calo delle transazioni nel 2008, il livello previsto di $9,5 miliardi è in ogni caso una cifra del 56% maggiore rispetto al 2006. Il volume delle transazioni sarà limitato della carenza di immobili sul mercato, sia nei mercati emergenti quali la Cina, sia nei mercati maturi quali Giappone, Australia e Nuova Zelanda.
Anche i rendimenti hanno continuato a comprimersi nell’area, la mancanza di immobili e la presenza di capitali in cerca di investimenti fanno si che i prezzi siano ancora in ascesa. I rendimenti che in Giappone, Hong Kong e Singapore oscillavano tra il 4% ed il 6% nel 2006 sono ulteriormente calati di 25 punti base, nonostante la crisi dei mutui. Si prevede che la situazione continuerà anche nel 2008.
La tendenza per i mercati del credito e dei capitali di ricercare opportunità d’investimento al di fuori dell’area asiatica è alimentata dalla crescita economica, da un’industria commercialmente forte e con buoni profitti e dalla carenza di opportunità di investimento nei mercati locali.

L’area asiatica resta un’area in forte crescita nel medio termine. La ricchezza è in aumento, dal 33,6% del PIL mondiale del 2001 al 36,3% nel 2005 con una stima di arrivare al 39,1% nel 2010. Inoltre la crescita economica sarà trascinata dagli investimenti e dai consumi piuttosto che dalle esportazioni.

EUROPA
Dopo quattro anni consecutivi di crescita, compresi gli anni record 2005 e 2006, i volumi delle transazioni in Europa hanno rallentato sulla scia della crisi dei mutui americani d’Agosto. Sono stati investiti $24,5 miliardi in immobili alberghieri in Europa nel 2007, cifra più bassa del 13%  rispetto ai $28,2 miliardi del 2006, ma sempre del 32% superiore ai $18,6 miliardi del 2005. Nonostante l’Euro forte, la domanda alberghiera ha continuato a crescere, specialmente nelle destinazioni turistiche più importanti. Nel decennio appena trascorso il turismo è stato alimentato dalla crescita economica mondiale, dall’apparire sulla scena dei vettori low-cost e dall’allargamento dell’Unione Europea.

Fino ad Agosto scorso i rendimenti degli investimenti verso tutte le tipologie di immobili alberghieri hanno continuato a comprimersi, poi, a seguito dei problemi emersi sui mercati finanziari, i rendimenti hanno subito una spinta al rialzo. La ridotta disponibilità di finanziamenti a tassi favorevoli ed il nervosismo generalizzato all’interno del mercato immobiliare sembra abbiano avuto effetti importanti sui rendimenti degli investimenti in immobili alberghieri in affitto, che in alcuni casi sono saliti di oltre 100 punti base. Altrove, sotto pressione da parte delle banche, gli investitori sono più propensi ad accettare rischi maggiori, ci aspettiamo quindi una crescita dei rendimenti di immobili in posizioni o città secondarie. I finanziamenti sembrerebbero inoltre più accessibili per importi di taglio minore.
Le tipologie di investitori erano aumentate nel 2007, con i nuovi entranti incoraggiati dai finanziamenti a tassi favorevoli e leve finanziarie generose. Gli investitori Private Equity sono stati tra i più attivi negli ultimi anni essendo responsabili del 17% delle transazioni nel 2007, i “paperoni” (HNWI) hanno acquistato il 25% degli immobili e le società immobiliari il 20%.

La maggior parte delle città dell’Europa Occidentale sono concentrate nel quadrante basso rischio/alti rendimenti della matrice qui sotto. Rispetto all’anno passato Roma e Milano hanno diminuito il loro rischio ed allo stesso tempo alcune città tedesche hanno migliorato le loro potenzialità di rendimenti. Le città principali rimangono nell’angolo alti rendimenti/basso rischio e sono da quest’anno raggiunte anche da Mosca e Stoccolma

ITALIA

Malgrado l'economia italiana abbia rallentato nel 2007 alla fine dell’anno ha registrato una crescita del 1,7%. Il PIL è previsto in ulteriore calo per i prossimi 2 anni anche a causa dell’Euro forte.
L’Italia attrae ogni anno un gran numero di turisti interessati alla storia ed alle bellezze paesaggistiche. Le prime quattro destinazioni sono Roma, Milano, Venezia e Firenze, ma attraggono turisti anche Napoli e la Sicilia. Le città del Nord offrono sport invernali sull’arco alpino, mentre le città costiere del sud attirano turisti in cerca del sole mediterraneo. Dopo gli straordinari risultati del 2006, anche nel 2007 la domanda turistica ha continuato a crescere, particolarmente da parte degli stranieri con una crescente presenza di turismo Russo. Nel 2008, si prevede una leggera crescita del turismo da parte degli arrivi stranieri, mentre i pernottamenti rimarranno stabili.
Nel 2007 Milano e Roma hanno continuato a trainare il mercato Italiano in termini di performance alberghiera. In ambedue i mercati sono cresciuti i ricavi medi per camera. I livelli d’occupazione, che comprendono una significativa componente affari, sono stati compromessi dall’Euro forte e dalle incertezze sui mercati. Anche Firenze e Venezia hanno aumentato leggermente le loro performance alberghiere grazie al turismo internazionale. I mercati secondari quali Napoli, Bologna e Torino hanno invece visto calare le loro performance l’anno passato. Complessivamente questa tendenza registrata nei mercati principali, Roma e Milano, rispetto a quelli secondari continuerà anche quest’anno.
Nel 2006 gli investimenti nel settore alberghiero in Italia hanno raggiunto i $760 milioni grazie alle vendite del Four Seasons e dell’Excelsior Gallia a Milano. Nel 2007 gli investimenti hanno continuato a crescere raggiungendo la cifra di $1,3 miliardi, anche se quattro delle sette transazioni principali sono state perfezionate nel primo trimestre. L’origine degli investitori è stata sia nazionale che internazionale mostrando finalmente un cambiamento di rotta rispetto alle strutture proprietarie tradizionali. Alcuni “trophy asset” sono sul mercato e crediamo che possano essere venduti nell’anno in corso.

La prospettiva per gli investimenti nel 2008 dipende essenzialmente dalle condizioni dei mercati finanziari, ma si presume saranno in linea con le performance del 2007.

Fabio Braidotti | Analyst