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L'ESPERTO RISPONDE

UN ESPERTO DI JONES LANG LASALLE HOTELS RISPONDE ALLE DOMANDE DEI LETTORI

LE DOMANDE DEI LETTORI

DOMANDA POSTATA DA: Italo

Salve! Avrei bisogno del suo consiglio ruguardo alla seguente operazione: si tratta di rilevare le quote di una societa\' che gestisce un hotel di 44 camere. per avere la maggioranza delle quote sono necessari almeno un milone di euro. L'hotel e' un 3 stelle (sul mare in sardegna vicino Olbia) ed e' stagionale. Il valore dell'immobile e' di circa 5 milioni di euro. C'è un mutuo da pagare in 8 anni di un milione di euro. Ci sono debiti della società per circa 500.000 euro. Ci vorrebbe un investitore col liquido. Il volume d'affari e' di circa 350.000 euro. Vale la pena acquistare oppure no?

RISPOSTA
Il valore di una possibile cessione delle quote, pertiene il valore di mercato dell'hotel, al netto delle considerazioni espresse sulla struttura societaria. Determinato il valore di mercato dell'hotel si può intraprendere una negoziazione per la compravendita dell'asset, indipendentemente dal modus con il quale avverrà la transazione. Il suggerimento è pertanto di affidarsi ad un soggetto terzo che effettui una valutazione sulla cui base si possa poi negoziare.

DOMANDA POSTATA DA: Lorenzo

Sono proprietario di un'area edificabile a destinazione ricettiva per la costruzione di un albergo all'uscita dell'autostrada A1 INCISA di 4000 mq di superficie utile lorda. Secondo la sua esperienza quale dovrebbe essere la valutazione del terreno? Potrebbero esserci soggetti interessati ad acquisire l'area? Come contattarli? La ringrazio anticipatamente per l'attenzione.

RISPOSTA
Le indicazioni limitate sul tipo di sviluppo non consentono di dare un feedback più preciso, tuttavia il peso relativo in termini percentuali del valore del terreno di un progetto di sviluppo alberghiero si situa tra il 10% e 20% del valore complessivo dell'hotel realizzato. Valori di costo del terreno più elevati rendono difficile la sostenibilità dell'operazione.

DOMANDA POSTATA DA: Stefania

Sono una studentessa che sta redigendo una tesi di laurea specialistica riguardante il Business Plan delle strutture alberghiere. Sono alla ricerca "disperata" di fonti riguardanti una media del costo del capitale riguardante finanziamenti a strutture alberghiere. Devo calcolare il VAN di un progetto che sto analizzando ma non riesco a trovare riferimenti riguardanti il WACC. Può aiutarmi a trovare questa informazione? La ringrazio anticipatamente.

RISPOSTA
Il WACC dovrebbe contenere il premium per il rischio associato all'attività specifica (in questo caso alberghiera). Gli altri elementi sono legati a fattori esterni di natura economico-finanziaria. Tenga presente che il tasso di capitalizzazione correntemente usato in operazioni alberghiere può essere compreso tra 7,0% e 8,5%.

DOMANDA POSTATA DA: Marialuisa

Dovendo procedere alla valutazione di un hotel 3 stelle in una zona centrale di Milano, vorrei sapere qual è il tasso di capitalizzazione che devo applicare.

RISPOSTA
Il Tasso di capitalizzazione dipende essenzialmente da: tipo di hotel e tipo di location, aspettative e condizioni di mercato, approccio metodologico utilizzato nella valutazione.
In via preliminare e generica, un hotel 3 stelle in una zona centrale di Milano potrebbe essere valutato applicando un Cap rate del 8%.

DOMANDA POSTATA DA: Isamarf

Salve, sono un libero professionista che opera nel settore alberghiero. Sto gestendo un progetto più grande di quel che credessi, finalizzato alla vendita o gestione di un polo alberghiero nascente in un'area molto turistica. Dove posso trovare un elenco di società interessate a investire nel settore alberghiero o società di consulenza alberghiera che mi possano aiutare a trovare investitori? Grazie

RISPOSTA
Generalmente in Italia non esistono fonti dirette che elenchino i soggetti investitori attivi in un determinato comparto industriale. Pertanto la ricerca va indirizzata a tutti i soggetti che in modo indiretto possono essere depositari di tali informazioni: Camere di Commercio, Borse Valori, Associazioni di Catergoria, Enti di Promozione Industriale. Per ciò che riguarda le società di consulenza non dovrebbe essere difficile visto che in Italia i principali soggetti sono abbastanza conosciuti, ed appartengono a gruppi internazionali. Poi ci sono società più piccole e locali che possono essere anche attive in un ambito però più ristretto. Internet consente di identificarle tutte con facilità.

DOMANDA POSTATA DA: Lino

Mi potrebbe fare una valutazione approssimativa di un albergo 3 stelle di 12 camere in provincia di Milano con un utile netto di 40 milla euro? L'albergo è in locazione. Quanto può valere l'esercizio? Grazie

RISPOSTA
Purtroppo le informazioni non sono sufficienti per arrivare ad una ipotesi di valore. Contatti pure i nostri uffici per un approfondimento

DOMANDA POSTATA DA: Mario

Buonasera, scrivo dalla Toscana, Arezz;o ho un terreno edificabile RTA con importante cubatura concessa, inoltre nelle immediate vicinanze ho un tipico casale Toscano completamente da ristrutturare. A chi mi consiglia di rivolgermi per trovare eventuali investitori? Ringrazio per l'attenzione e cordialmente saluto

RISPOSTA
Il suggerimento è quello di rivolgersi ad una società di consulenza di provata esperienza nel comparto alberghiero e ricettivo, provando ad effettuare un percorso di sviluppo che parta dalla fattibilità, mediante uno studio, successiva ricerca di un gestore alberghiero, e successivamente, in funzione delle vostre priorità, ricerca di un investitore. Le principali società presenti in Italia sono sicuramente in grado di supportarla in un progetto del genere

DOMANDA POSTATA DA: Michele

Come si calcola il valore di una albergo 4 stelle di 345 stanze in località Roma zona Vaticano con 24 sale congressi, 3 ristoranti, piscine, notevoli spazi esterni? Qualcuno dice il numero delle stanze moltiplicato circa 1500,00... mi da conferma o il metodo è un altro?

RISPOSTA
Il metodo di valutazione internazionalmente più accreditato consiste nella valutazione dei flussi di cassa attuali e prospettici, a cui si applica un metodo di DCF - Discount Cash Flow (attualizzazione dei flussi di cassa), opportunamente scontati a tassi che rispecchiano le aspettative del mercato e degli investimenti comparabili. Nello spazio degli approfondimenti è presente un articolo completo sulle valutazioni alberghiere

DOMANDA POSTATA DA: Fausto

Vorrei delucidazioni sui doveri e sui diritti di chi prende in gestione un Hotel. Un hotel di 10 camere che oneri ha? E quante persone deve avere? Grazie

RISPOSTA
Bisognerebbe capire meglio di che tipo di oneri si tratta, il personale varia molto in funzione del tipo di hotel, tuttavia un tre stelle senza ristorante ha bisogno di personale principalmente per il ricevimento e la pulizia camere

DOMANDA POSTATA DA: Fausto

Buongiorno, siamo una coppia di 38 e 28 anni, che lavora da decenni nel turismo, con esperienze sia di viaggi che di alberghi. Vorremmo aprire un B&B sull'asse del Sempione zona Milano Fiera di RHO. Abbiamo sentito di finanziamenti agevolati per imprend femminile e per il turismo, ma non siamo riusciti a trovare niente. Saprebbe indicarci a chi chiedere? Grazie mille per la risposta. Fausto & Valentina

RISPOSTA
Jones Lang LaSalle Hotels non monitora tale tipo di fonti informative pubbliche, tuttavia ritengo che possa trattarsi della Regione Lombardia ed eventualmente della Provincia di appartenenza, a cui i bandi europei e nazionali vengono demandati.

DOMANDA POSTATA DA: Sabrina

Vorrei prendere in gestione un piccolo albergo, ma considerato i costi ho bisogno di un socio. Dove mi posso rivolgere per questa ricerca? O al contrario dove posso trovare richieste di soci per quest'attività, magari già in essere? Grazie

RISPOSTA
Per prendere un hotel in gestione non sono necessari molti capitali, magari una garanzia bancaria su un bene immobile può aiutare. Per la ricerca di un socio, ritengo che il modo più adatto sia cercare attraverso le proprie relazioni personali, tenendo conto che la società dovrà essere comunque creata, sia che si tratti di una società di capitali oppure di persone

DOMANDA POSTATA DA: Alessio

Salve, sono Alessio un giovane aspirante imprenditore del sud (Lecce) un pò in crisi in questo momento. Attualmento sono il proprietario (anche dell'immobile) di una trattoria di 70 posti ed a 20 mt dal locale posseggo in società con mio fratello 6 appartamenti, in un unico stabile, un palazzotto del 1600, per un totale di 25 posti letto che affittiamo con formula bed&breakfast. Gli appartamenti sono tutti restaurati e dotati di ogni comfort: TV, frigo, bagno in camera, angolo cottura, ingresso indipendente, riscaldamento, aria condizionata e terrazzo attrezzato. Il lavoro va abbastanza bene ma praticamente fino ad ora tutto quello che abbiamo guadagnato lo abbiamo investito continuamente; secondo me però nel nostro modo di agire c'è qulacosa che non va perchè consumiamo sempre i nostri capitali non facendo mai una vita tranquilla. Ora abbiamo la possibilita di acquistare un terreno per realizzare una struttura ricettiva di 15-20 camere però se acquistiamo il terreno non abbiamo più liquidità, stiamo pensando di intercettare un finanziamento però questi non finanziano la costruzione della struttura ma solo le attrezzature. Cosa mi consiglia di fare per fare questo passo di qualità? Devo iniziare ad avere a che fare con le banche per un mutuo?

RISPOSTA
Probabilmente se il progetto è sostenibile l'opzione più adatta risulta accedere al capitale di debito (bancario) oppure cercare un socio che sviluppi l'iniziativa insieme a voi.

DOMANDA POSTATA DA: Barbara, Italia

Le scrivo per chiedere un suggerimento circa la volontà di presentare un progetto alberghiero ad ampio raggio. Come posso presentarlo e tutelarmi al tempo stesso? A chi posso rivolgermi: Enti pubblici, societa di consulenza, o chi altro? Grazie per la sua risposta.

RISPOSTA
Interpretando la sua domanda, credo che essa si riferisca alla possibilità di sviluppare un nuovo progetto alberghiero localizzato in una determinata area geografica, dalla propria fase preliminare di ideazione. In tal senso, credo che la soluzione più adatta possa essere quella di rivolgersi ad una società specializzata di consulenza alberghiera e studiare insieme quale può essere il modo migliore per la realizzazione del progetto. Tipicamente, il processo di sviluppo prevede i seguenti step:
Studio di Fattibilità
Ricerca e selezione di un operatore alberghiero
Ricerca e identificazione di un investitore.
La società identificata sarà in grado di assisterla in uno o tutti gli step identificati.

DOMANDA POSTATA DA: Mimi Bianchi Milano

Egregio Signore, qual è oggi, il prezzo "corretto" da pagare per l'affitto di una struttura alberghiera? Intendo quanto mi possono chiedere se desidero prendere in affitto d'azienda una struttura alberghiera con contratto di affitto d'azienda? Capisco benissimo che varia da zona a zona, se stagionale o no. Quante volte l'utile della gestione? Grazie.

RISPOSTA
Tipicamente i canoni di locazione variano molto da tipologia di struttura - hotel di città vs. villaggio stagionale, ad esempio - ed è difficile stabilire un valore comune applicabile in ogni contesto. Tuttavia, nel settore un indicatore del peso specifico di un canone sostenibile è pari al 18% - 22% del fatturato a regime della struttura. Un altro indicatore rispetto al margine lordo (GOP, Gross Operating Profit) indica che un canone sostenibile possa essere al massimo il 75% del GOP.

DOMANDA POSTATA DA: Carmelo

Ho un prestigioso albergo-residence sulla costa Jonica da ristrutturare. Avevo presentato un progetto di ristrutturazione di 30 camere ottenendo un finanziamento della 488/92. Al momento dell'accettazione del finanziamento mi arriva l'autorizzazione della Sovrintendenza ai BB. CC. procedendo all'avviamento al vincolo storico e obbligandomi a ristrutturare con dei materiali costosissimi e impieganto una ditta specializzata al restauo dei monumenti ecc... (OSTRUZIONISMO). Ho dovuto rinunciare al finanziamento, non rientravo nel Budget e il computo metrico era destinato ad umentare di gran lunga. Perfavore mi può dare delle alternative al mio investimento? Vendo? Cerco un Socio? ecc..

RISPOSTA
La descrizione lascia presupporre che ci sia una volontà di proseguire l'attività imprenditoriale. Se il progetto è sostenibile, si potrebbe ricercare un finanziamento per supportare lo sviluppo. Al contrario, se non si volesse continuare, si potrebbe provare a vendere la proprietà.

DOMANDA POSTATA DA: Lino

Ci sono agevolazioni fiscali in questo campo? A parte le famose B&B del settore alberghiero, che altre possibilità ci sono e quali sono i requisiti che si dovrebbero avere per usufruirne?

RISPOSTA
Prevalentemente le agevolazioni sono a base regionale, oltre a specifici fondo per incentivo all'imprenditorialità. Per cui la base di ricerca dovrebbe essere la regione di appartenenza. Inoltre, riguardo alle condizioni di accesso, vale sempre il principio di incentivare in via prioritaria certe categorie quali giovani e donne.

DOMANDA POSTATA DA: Gianni

Salve, possiedo un terreno di 8 ettari con annessa vecchia masseria, a 2 km dalla costa jonica, ed a 2 km dal golf riva dei tessali, in ginosa marina. Non avendo liquidi da investire, pur essendo del settore turistico, sto pensando di vendere o di dare in gestione a società che vorrebbero investire in ciò. Cosa mi consiglia?

RISPOSTA
Probabilmente, bisognerebbe intraprendere  un percorso di sviluppo, analizzare la fattibilità e sostenibilità del progetto, prepararare un prospetto informativo per la campagna di vendita e proporre l'opportunità di vendita a potenziali investitori. Tale percorso potrà essere sviluppato con un advisor o broker a supporto, aspetto che a mio avviso aumenta il livello probabilità di successo.

DOMANDA POSTATA DA: Enio Liberatore

Salve, ho disponibilità di terreno per realizzare mq 40.000ca di struttura termale con ca 200 posti letto sulla costa abruzzese; ritiene che possa essere interessante per qualche operatore del settorebeauty-farm/alberghiero?

RISPOSTA
La location dovrebbe essere sufficientemente attrattiva da diventare una destination itself. Bisognerebbe poi analizzare quali sono gli elementi di differenziazione potenziali sul mercato e se il luogo si presta a divenire una location wellness. Sicuramente una analisi più approfondita sarebbe necessaria.

DOMANDA POSTATA DA: Gabriele

Mi piacerebbe investire in una struttura alberghiera sul Lago Maggiore, dato che le attuali sono piuttosto datate ed adatte ad una clientela "vecchia". La location mi sembra ancora con poco appeal rispetto al lago di Como. Cosa ne pensa?

RISPOSTA
Le destinazioni lacuali sono molto particolari, sia per la stagionalità che per il tipo di clientela. Como e Lago Maggiore hanno ciascuno per se proprie motivazioni di attrattività, ritengo che un possibile investimento debba considerare molteplici elementi, probabilmente investire in una struttura alberghiera in uno di questi laghi dipenderà dalle opportunità che si potranno presentare sul mercato.

DOMANDA POSTATA DA: Maria

Vorrei prendere in gestione un albergo di piccole dimensioni sul Lago Maggiore; quali sono secondo Lei i canali migliori per trovare delle offerte? Internet o agenzie? Altri canali?

RISPOSTA
Affidarsi ad un operatore qualificato del mercato, verificare le referenze ed essere supportato da un consulente di fiducia.

DOMANDA POSTATA DA: Maria

Sono proprietaria di un'area edificabile ad uso turistico alberghiero per un volume max di  15000 mc. su una superficie di mq 8300 che si trova in Veneto lungo la direttrice della SS 13 in posizione baricentrica rispetto a Venezia e Treviso. Sto in questo momento presentando il piano di lotizzazione che potrebbe anche prevedere la divisione dell'area in due lotti, ipotizzando investimenti articolati in strutture diverse e vendite separate.E' una soluzione che può facilitare la vendita o è più semplice e/o più opportuno trovare un unico investitore?

RISPOSTA
L'opportunità di costruire una struttura ricettiva in un'area come quella da lei identificata va analizzata in profondità magari con uno studio di fattibilità di mercato e finanziaria. Successivamente, si può pensare che se il prodotto alberghiero deve possedere certe caratteristiche, si può considerare l'opzione di dividere in 2 il lotto. Secondo un parere di massima, le dimensioni ottimali della struttura sono critiche, poiché una unità troppo piccola potrebbe non essere economicamente sostenibile e/o non limitare l'attrattvità da parte di possibili operatori di brand internazionali.

DOMANDA POSTATA DA: Ambrogio

Ho 36 anni e lavoro da ben 5 anni nel settore alberghiero come addetto al ricevimento; il mio sogno è quello di avere un piccolo alberghetto proprio, ma, non avendo molti liquidi, non so come fare. Le chiedo se mi può dare delle informazioni inerenti a delle agevolazioni regionali. Vorrei aprire il mio albergo nei dintorni del Lago di Como.

RISPOSTA
Tipicamente le agevolazioni pubbliche sono relative a forme di rinnovo di strutture pre-esistenti. Ulteriori possibili strade sono quelle di aprire un bed & breakfast, che gode di particolari agevolazioni in molte regioni d'Italia. Resta però la necessità di avere a disposizione un immobile da
covertire. Una differente strada può essere di prendere in affitto un esercizio alberghiero e pagare un canone di locazione facendo cosi, a tutti gli effetti, l'imprenditore.

DOMANDA POSTATA DA: Francesco

Mi piacerebbe investire sull'isola di Zanzibar, nel settore alberghiero. Ho cercato informazioni a riguardo, ma purtroppo ho trovato solo risposte molto soggettive. Saprebbe indicarmi in che direzione devo muovermi per cercare informazioni più dettagliate? Cosa ne pensa?

RISPOSTA
Probabilmente per tutte quelle destinazioni turistiche nuove e con limitato track record di eventuali operazioni di investimento, la soluzione più adatta è una ricerca di informazioni in loco. Jones Lang LaSalle Hotels non monitora al momento questo mercato.

DOMANDA POSTATA DA: Maurizio

Sapete dirmi la definizione di Catena alberghiera?

RISPOSTA
Una catena alberghiera è un azienda avente unico soggetto imprenditoriale il quale gestisce, attraverso una organizzazione unica, più strutture alberghiere.

DOMANDA POSTATA DA: Giuseppe

Ho 31 anni, da quest'anno è da tempo che penso di dare una svolta alla mia vita
professionale nel senso che avrei intenzione di prendere in gestione un piccolo albergo (20/30 cam.). Premetto che non ho alcuna esperienza a livello di gestione... e al contrario conosco i vari reparti per esperienza personale... Cosa mi consiglia? Dovrei "buttarmi" in questa avventura?

RISPOSTA
Why not? Cioè perché non provare? 31 anni sono un ottimo momento per iniziare una esperienza imprenditoriale. L'esperienza viene direttamente dal campo, con un buon gruppo di collaboratori si può gestire un hotel di piccole dimensioni e ottenere un buon risultato in termini di servizio.
Attenzione ai seguenti elementi: il fabbisogno iniziale di capitale, la selezione della location, la scelta tra proprietà dell'immobile oppure di affitto.

DOMANDA POSTATA DA: Giovanna Ceccherini

Sarei interessata ad ottenere informazioni in merito alle competenze e requisiti che vengano richiesti per collaborare presso aziende come la Vostra.
Sono direttore d'albergo da otto anni, sono laureata e parlo quattro lingue estere: sto iniziando a valutare opportunità per migliorare la mia posizione.

RISPOSTA
Tipicamente, l'attività professionale di consulente è differente per attitudini, modalità, percorso formativo rispetto al lavoro di direttore d'albergo.

Le skill più rilevanti per un consulente comprendono:
Analytical skills,
Ability to deal with all type of people,
Flexibility,
Technical skills often related to financial and marketing of hotel
operations.

Inoltre un percorso specialistico di formazione come un master o un corso di specializzazione può essere utile per entrare in una società di consulenza.

DOMANDA POSTATA DA: Valentina

Sono una giovane ragazza che sogna di avere un hotel di proprietà nel breve/medio termine e che sta costruendo la sua carriera proprio con questo obbiettivo... Che tipo di investimento si sentirebbe di consigliarmi? Meglio in Italia o all'estero?

RISPOSTA
La localizzazione dell'hotel è solo uno dei driver che bisogna prendere in considerazione.

Da considerare sono:

Il prezzo di acquisizione dell'hotel/immobile
Il suo ruolo nella gestione e nella proprietà
Eventuali vantaggi fiscali derivanti dai paesi che ospitano l'investimento.