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OTTOBRE 2008
PRINCIPI DI ASSET MANAGEMENT ALBERGHIERO

Nel settore dei servizi finanziari, con il termine asset management si intende il processo di gestione di investimenti a beneficio dei clienti. Gli asset manager nei servizi finanziari rappresentano professionisti che riconoscono le esigenze degli investitori, contribuendo a ridefinirne gli obiettivi finanziari, e allocando risorse su differenti tipi di investimenti secondo il grado di rischio accettato, l’orizzonte di investimento, e altri fattori quali gli eventuali impatti fiscali, le condizioni del credito ed altri.

In origine, l’asset management applicato al comparto immobiliare ha avuto un orientamento finalizzato alla gestione del cespite immobiliare, sia nel bisogno di occuparlo per il percepimento di un canone che nell’esigenza di preservarne la funzionalità in termini fisici e di struttura. Il ruolo dell’Asset Manager si è affermato nel corso degli anni ‘80 e ‘90, con la contestuale trasformazione del comparto immobiliare a livello internazionale. Attualmente gli asset manager hanno assunto ruoli, con differente intensità, di soggetti “trobleshooter” cioè di semplificatori e risolutori di problemi, a beneficio della gestione dell’asset immobiliare.

Via via il processo di asset management si è evoluto ed ha avuto applicazione anche nel comparto immobiliare alberghiero.

Attualmente tale processo può essere visto come il percorso di creazione di valore attraverso l’assunzione di decisioni appropriate che assicurino che l’asset immobiliare sia gestito e mantenuto quale investimento, in accordo con le aspettative della proprietà rispetto ai ritorni finanziari, ai costi associati ed al livello di rischio accettato.

Questo ruolo, sempre più articolato, va incrociato con le peculiarità dei cespiti immobiliari alberghieri, aventi delle caratteristiche fortemente differenti da altri tipi di asset immobiliari.  Tipicamente queste includono:

• Esigenza di avere una location con livelli di accessibilità e visibilità superiori alle altre tipologie di asset
• Livello di conversione dell’immobile da un uso ad un altro più basso rispetto agli altri tipi di asset
• Maggiore livello di obsolescenza programmata dell’immobile e necessità di interventi per la manutenzione più elevati, anche per rispondere a necessità di aggiornamenti di mercato dell’asset alberghiero.

Tipicamente, esistono delle fasi caratteristiche del processo di asset management che possono essere cosi identificate:

• Determinazione degli obiettivi della Proprietà: Gli obiettivi saranno differenti in base alla tipologia e natura del soggetto investitore. Un investitore istituzionale che ricerca un rendimento stabile periodico selezionerà un hotel upscale stabilizzato nelle performance, mentre un investitore imprenditoriale alla ricerca di alti ritorni sarà orientato a scegliere degli asset alberghieri in apertura o/e con potenziale di crescita più elevato ma con dei rischi associati nel raggiungimento delle performance più elevati
• Acquisizione dell’Asset: Una volta stabiliti gli obiettivi della proprietà, l’asset manager valuta e identifica l’asset che si adatta in modo più coerente con il sistema dei valori della proprietà, al fine di acquisire l‘immobile alberghiero che meglio si adatta alle esigenze espresse dall’owner. Identificato l’oggetto, l’asset manager intraprende il processo di “assorbimento” o acquisizione dell’asset. Questo prevede attività quali lo studio del marcato e delle performance ottenibili, la presenza di contratti di gestione e le loro condizioni, la preparazione dei proforma per lo studio e proiezioni dei risultati, sino a configurare l’intero ciclo di vita dell’asset che si completa con la vendita
• Controllo della Performance e degli Obiettivi: come illustrato nella figura inclusa, questa fase è una fase iterativa, in cui l’asset manager si applica nella gestione completa del proprio ruolo, assicurandosi che l’asset sia gestito in accordo con le aspettative della proprietà. Questo implica tipicamente la valutazione delle condizioni del mercato, della necessità di effettuare ristrutturazioni, rifinanziare l’immobile, oppure proporre la vendita dello stesso.  Questo processo come detto è un percorso continuo in cui l’asset manager negozia e discute le differenti condizioni della gestione dell’asset con l’owner, controlla l’operato del manager e il rispetto delle condizioni stabilite nei contratti di gestione, valuta e motiva eventuali scostamenti nei risultati della gestione alberghiera, qualificando tale situazione anche alla luce del clima generale dei mercati alberghieri e di quelli finanziari
• Conclusione dell’Investimento: Nell’eventualità, la proprietà può decidere di concludere l’investimento e di mettere in vendita l’asset.  Sebbene questa decisione debba essere inclusa nel processo complessivo di asset management alberghiero, la decisione è spesso presa da circostanze contingenti che si manifestano ad un certo momento del ciclo di vita dell’asset, e di queste fasi rispetto alle differenti condizioni di mercato. Gli investitori più sofisticati valutano continuamente la possibilità di mantenere oppure vendere un asset, stimando i flussi di cassa futuri, ed i rischi ad essi associati, in relazione a differenti opportunità di investimento alternative.

C’è da aspettarsi che visto il livello di articolazione della gestione alberghiera più moderna, e le recenti mutazioni sui mercati degli investimenti alberghieri, il ruolo degli asset manager alberghieri si affermi con maggiore incisività anche in Italia, ruolo che sino ad oggi è stato ricoperto da funzioni tecniche, commerciali e economico-finanziarie all’interno delle compagnie alberghiere insieme, lasciando uno spazio sempre maggiore e più qualificato a competenze e capacità distribuite all’interno delle diverse direzioni delle aziende alberghiere più moderne.

A cura di: Fabrizio Trimarchi, Associate Jones Lang LaSalle Hotels