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MARZO 2009
LA SPACE ALLOCATION E L'UTILIZZO DEGLI SPAZI NEI PROGETTI ALBERGHIERI

Un aspetto critico della fattibilità di un progetto alberghiero è lo studio della distribuzione delle diverse aree da includere nella struttura da sviluppare.  Questa non deve essere considerata come una semplice lista delle aree/facilities da includere nel progetto ma come una ragionata distribuzione degli spazi finalizzata alla massimizzazione dei ricavi dell’albergo in base alle sue caratteristiche e alla sua vocazione.  Per comprendere meglio quale sia la vocazione della struttura è importante conoscere il mercato ed è quindi necessaria un’analisi della macro e micro area circostante, che consenta di capire meglio la domanda potenziale del futuro sviluppo alberghiero.

Questa analisi includerà, tra l’altro, un’analisi delle principali caratteristiche degli alberghi della zona e della loro performance.  Il risultato di questa analisi permetterà di definire, in base alla location, alla domanda potenziale e/o alla presenza di eventuali opportunità inespresse la tipologia di struttura da sviluppare (per esempio in una città d’affari, un albergo tipo business, in una località turistica d’elite, un resort con spa, in una località turistica meno esclusiva un hotel con piscina, ecc.). Questa analisi permette dunque di definire la mission o la tipologia della struttura.

Benché il risultato di questa analisi permetta di definire una prima bozza del progetto (tipo e livello dell'albergo e delle sue facilities, tipo di domanda del mercato di riferimento, ecc.), gli sviluppatori devono comprendere che raramente il mercato rimane statico, e quindi sarà necessario indagare che tipo di strutture saranno sviluppate in futuro e mantenere un certo grado di flessibilità.

Perché la distribuzione delle aree sia efficace, è necessario individuare, in base alla vocazione della struttura, le voci di potenziale ricavo e dividerle per dipartimento.  Ad ogni dipartimento corrisponderà un’area produttiva.  La mission della struttura, individuata in base all’analisi del mercato, permetterà di distribuire adeguatamente gli spazi dando più spazio a quei dipartimenti che avranno il maggior peso in termini di produttività.  I principali dipartimenti produttivi sono tendenzialmente le camere, la ristorazione e i dipartimenti minori che possono comprendere i proventi dalla spa, dal parcheggio, dalla lavanderia, ecc.  Adeguato spazio dovrà essere dedicato a questi dipartimenti in base alle caratteristiche dell’albergo.  Senza dubbio, per un albergo il generatore primario di ricavi è il dipartimento camere; pertanto bisognerà stabilire con accuratezza lo spazio da allocare alle camere rispetto alle altre aree.

Lo spazio assegnato in percentuale alle camere differisce significativamente fra le diverse categorie di alberghi.  Lo spazio dovrà essere calcolato considerando che nessun albergo può fare a meno di aree quali le aree pubbliche e quelle di servizio. Queste aree possono essere più contenute nel caso di alberghi di categoria inferiore ma sicuramente non potranno essere completamente eliminate. Tutti gli alberghi infatti necessitano di una zona ricevimento, per quanto modesta, e di aree dedicate allo svolgimento delle funzioni di servizio e per la collocazione degli impianti e macchinari. Pertanto, ipotizzando il caso di un albergo di fascia economica senza ristorante, la stragrande maggioranza dello spazio sarà dedicata al principale (e quasi unico) dipartimento produttivo, le camere.  Queste possono occupare quindi anche più del 90% dello spazio totale dell’albergo con la parte rimanente occupata principalmente dalle aree di servizio ed in minima parte (anche meno dell’1%) dall’area di ricevimento.

Gli alberghi budget ed economy hanno un'alta percentuale di spazio assegnato alle camere, in quanto i servizi ausiliari, come la ristorazione, sono spesso esclusi o sono molto limitati.  I progetti alberghieri di più alto livello presentano invece una percentuale minore di area totale riservata alle camere, in quanto devono tener conto di una gamma di servizi ausiliari quali l’area dedicata a varie tipologie di ristorazione (bar e ristorante o più ristoranti), l’area dedicata alle conferenze, quella per il tempo libero (a seconda del livello dell’albergo una palestra piuttosto che un centro benessere con spa) ecc..  I resorts presentano la più bassa percentuale di spazio allocato alle camere rispetto all'area totale del progetto, perché includono vaste aree pubbliche ed un'ampia gamma di servizi aggiuntivi.

Presumendo un albergo di luxury con 120 camere e l'80% dell'area totale del progetto sarà assegnato al dipartimento camere.

Nella distribuzione delle aree si assiste pertanto ad una evoluzione per cui, come già evidenziato, nel caso dell’albergo di fascia economica le camere possono occupare anche più del 90% dell’intera superficie mentre al cambiare della categoria o di tipologia d’albergo, l’area dedicata alle camere può ridursi sensibilmente. Per questo motivo, in alcuni casi, l’area dedicata alle camere può scendere fino al 60% della superficie totale.  La distribuzione delle aree rimanenti dipenderà dal tipo di servizi che possano essere reputati utili per il successo dell’albergo ma anche dalla necessità di contrastare adeguatamente l’offerta di quei medesimi servizi nel mercato di riferimento.

A cura di Giuliano Esposito – Associate Jones Lang LaSalle Hotels