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MARZO 2008
CONDO HOTELS

Dopo il boom manifestatosi nei mercati più maturi e sviluppati, come USA e Asia, il fenomeno dei Condohotels (Condominium Hotels) si sta diffondendo rapidamente anche nel vecchio continente.  I Condohotels rappresentano una forma alternativa di investimento alberghiero ma non devono essere confusi con altre tipologie quali la multiproprietà (timeshare), il vacation ownership ed il fractional ownership / private residence clubs (PRC).

I Condohotels sono investimenti immobiliari alberghieri veri e propri e si distinguono quindi dal timeshare o vacation ownership, dove il proprietario non ha nessun titolo di proprietà, ma solo il diritto di usufruire di una camera/appartamento di un complesso turistico-alberghiero per un periodo predefinito dal contratto.

Il concetto di Condohotels è invece paragonabile a quello dei serviced apartments, i quali sono appartamenti tradizionali con servizi aggiuntivi.  I Condohotels, generalmente, sono veri e propri alberghi con brand internazionali dotati di tutti i servizi di cui dispone un albergo.

Il meccanismo su cui si basa l’investimento è il seguente: l’investitore acquista una camera in un albergo, firmando un contratto di “management” con il gestore.  L’acquirente avrà il diritto di utilizzare la camera acquistata per un numero prestabilito di giorni all’anno, pagando un prezzo simbolico per ogni giorno di permanenza.  Per il restante numero dei giorni, la camera verrà inclusa nel room stock dell’albergo e gli utili che ne derivano saranno divisi secondo una percentuale concordata tra il gestore dell’albergo ed il proprietario della camera.  Il segmento di mercato a cui l’albergo appartiene è tipicamente quello che va dalle tre alle cinque stelle.

La tabella seguente fornisce un possibile modello di Condohotels.

• Il gestore riceve il 50% del fatturato camere per la gestione;
• l’investitore riceve il rimanente 50% del fatturato camere;
• Il gestore avrà il beneficio di incassare tutti gli altri ricavi derivanti dagli ospiti (ristorazione, etc.);
• Il gestore è responsabile per i costi di gestione.

Su questa base, l’investitore genera un ritorno sull’investimento iniziale del 6,4%, mentre l’operatore è remunerato con il profitto residuale dell’8% circa del total del fatturato.

Modello Condohotel

Sebbene questo modello sia molto semplificato, illustra efficacemente il funzionamento dei Condohotels.  Per assicurare il successo dei Condohotels bisogna che il prodotto sia “in primis” un efficiente prodotto alberghiero e non un assemblaggio di proprietà condominiali.  Come per tutti i prodotti alberghieri, la location è di fondamentale importanza.  Sono molto importanti anche il design e la configurazione del prodotto, il quale deve includere una lobby, reception, e ristoranti per rendere il prodotto competitivo sul mercato e per massimizzare il potenziale fatturato.  Inoltre, affinché l’operatore alberghiero gestisca al meglio il proprio stock di camere nel corso della settimana, queste dovranno essere messe a disposizione degli investitori su base giornaliera invece che settimanale.  A questo punto, i proprietari affideranno la gestione dell’unità immobiliare ad una catena alberghiera con marchio internazionale. Queste catene alberghiere internazionali vantano sistemi di prenotazione e capacità commerciali a livello globale che permettono di ottimizzare la commercializzazione dell’unità (Condo).  Per il successo dell’investimento è di particolare importanza che vi sia una struttura trasparente di remunerazione sia per l’investitore che per il gestore.

I principali vantaggi per l’investitore sono quindi:

1. investimento di dimensioni contenute rispetto ad altre forme di investimenti immobiliari;
2. ritorno sull’investimento per i giorni in cui la camera è affittata;
3. mancanza di ogni responsabilita’ nella gestione diretta;
4. possibilità di dismissione dell’investimento;
5. allineamento degli interessi con il gestore dell’albergo.

Viceversa i principali svantaggi per l’investitore sono:

1. mancanza di controllo sull’investimento;
2. problemi di natura legale e fiscale nonché legati al tasso di cambio, se l’investimento è fuori dal paese di residenza dell’investitore;
3. pericolo che i ritorni non siano sufficienti a coprire l’investimento;
4. mercato ancora non affermato;
5. mancanza di trasparenza nella ripartizione dei costi di manutenzione e nella definizione della responsabilità economica per le migliorie e ristrutturazioni dell’albergo.

Uno dei principali problemi legati allo sviluppo del concetto nel settore è la disinformazione e soprattutto la confusione del concetto in questione con altre simili forme di prodotti alberghieri. 
Il successo di un tale tipo di investimento è comunque legato ad un’attenta analisi dei costi e benefici, non solo in termini finanziari, ma anche per la possibilità di utilizzare una camera dell’albergo in una primaria destinazione turistica.

Articolo a cura di: Giuliano Esposito, Associate Jones Lang LaSalle Hotels. Tratto da “FocusOn Condominium Hotels April 2006”