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FEBBRAIO 2009
GLI STUDI DI FATTIBILITÀ ALBERGHIERA: TRA MITO E REALTÀ

Premessa

Nella nostra pratica professionale, ci si trova spesso a realizzare degli studi di fattibilità alberghiera. In una fase preliminare dello sviluppo immobiliare a destinazione compatibile, il nostro lavoro di consulenti ci porta ad esprimere, in modo formale, le nostre opinioni sul concetto di “fattibile”.

Che cosa dunque è la fattibilità alberghiera, quali sono i miti e la realtà che circonda questa pratica, adesso comunemente diffusa ma non ancora come nei paesi di estrazione anglosassone?

Uno studio di fattibilità alberghiera dovrebbe contenere tutti quegli elementi utili per poter stabilire, se un progetto alberghiero, localizzato in un determinato sito, ha sufficiente probabilità di essere economicamente sostenibile, date determinate condizioni di mercato, attuali e prospettiche.

Spesso accade che gli studi di fattibilità alberghiera si concentrano su singoli aspetti di mercato, oppure semplicemente economico finanziari, senza prendere in considerazione aspetti di costo di realizzazione dell’immobile, oppure senza considerare la struttura finanziaria dell’operazione, tenuto conto delle attuali condizioni del credito nel comparto alberghiero.

Uno studio di fattibilità che risponda in toto alle esigenze di un investitore razionale dovrebbe contenere:

• Quantificazione del potenziale mercato di riferimento per il nuovo prodotto alberghiero, con la stima di indici di penetrazione, stime sull’occupazione nell’anno rappresentativo della gestione, e ricavi medi per camera dell’unità ricettiva
• Preparazione di un prospetto dettagliato del conto economico dell’unità alberghiera, possibilmente attraverso l’applicazione di standard di rilevazione contabile (in questo caso, l’USALI, Uniform Standards of Accounts for the Lodging Industry)
• Rappresentazione delle conclusioni dello studio, contenente le proiezioni economico finanziarie, con la redazione di un rapporto scritto e firmato.

Oltre a questi punti, e più in dettaglio, uno studio di fattibilità dovrebbe contenere almeno altri due aspetti:

• La comparazione tra il valore dell’hotel in funzione, frutto dell’analisi dei flussi di cassa e di appropriati metodi di valutazione alberghiera, - comunemente basati su metodi di DCF (Discounted Cash Flow) – e il valore prospettico di costruzione fisica dell’asset, compresi tutti i costi di pre-opening e di start up dell’albergo
• Un’analisi di struttura del capitale, delle effettive condizioni di finanziabilità del progetto e di sostenibilità dei canoni di restituzione del capitale di debito, tenendo conto delle aspettative di redditività del capitale proprio impiegato.

I miti della fattibilità

Parliamo dei miti della fattibilità:

• Le proiezioni delle performance sono sempre in crescita: Dopo i 5 anni futuri risulta difficile fare previsioni sull’andamento del business alberghiero, troppo volatile e legato alla ciclicità dei fondamentali dell’economia.  Un buono studio prevede condizioni “stabilizzate” di performance che sono rappresentative, in media, degli anni futuri delle operazioni alberghiere
• Studi con risultati negativi: in tanti anni di pratica professionale, non mi sembra di aver visto molti studi che dichiarano che il progetto non è fattibile.  Uno studio realistico, dovrebbe eventualmente interrompersi prima della conclusione se emergono, come spesso accade, evidenze dall’analisi di mercato, che il progetto non sarà sostenibile.  Eventualmente tale formalizzazione può essere richiesta dal cliente, che vuole ricevere evidenza dei risultati anche per un coinvolgimento di terzi (banche, finanziatori, soci) nel progetto
• Proiezioni delle operazioni di ristorazione: spesso le operazioni di “Food & Beverage” sono analizzate con minore dettaglio di quelle appartenenti al reparto “Room”.  Esistono invece differenze significative per albergo e per tipologie di facilities e servizi, con rilevanti differenze nei potenziali margini di contribuzione di tale tipo di ricavi sui ricavi complessivi dell’hotel. Uno studio analitico dovrebbe tenere in conto i livelli di ricavo di hotel comparabili, delle performance del reparto di ristorazione di hotel aventi location, facilities, servizi e posizionamento di mercato simili
• Formule di gestione alternative e ipotesi contrattuali: spesso il conto economico della gestione non rispecchia le differenti ipotesi di gestione e i differenti punti di osservazione del business alberghiero.  Uno studio completo dovrebbe chiarire, di concerto con il cliente, quali sono le formule contrattuali che permettono di estrarre maggior valore dalle operazioni, e riflettere tali formule nelle proiezioni finanziarie, magari attraverso un’analisi comparata di Profit&Loss con gestione di contratti di management, contratti di locazione oppure, come si dice in gergo, in vacant possession, cioè con l’asset libero da vincoli contrattuali di gestione.

Perché gli studi di fattibilità alberghiera sono necessari

Anche se spesso rappresentano un costo rilevante per lo sviluppatore immobiliare, gli studi di fattibilità sono necessari per ridurre il rischio di un nuovo progetto immobiliare alberghiero, partendo dal mercato e non, come avviene nella quasi totalità dei casi, dal progetto architettonico di massima o volumetrico.  Accade sempre più spesso che i grandi gruppi alberghieri internazionali, abbiano bisogno di uno studio per comprendere la sostenibilità di un prodotto piuttosto che di un altro in una specifica piazza di mercato.  Ancora oggi, a fronte di proposte di alberghi e corrispondenti studi di fattibilità, si avanza nel progetto concreto, e di realizzazione fisica dell’asset, senza sapere se e chi dovrà gestire l’hotel, con quali tipi di clienti e per raggiungere quali livelli di performance sul mercato. Lo studio di fattibilità invece, supporta il developer immobiliare nella definizione della migliore strategia operativa e nell’individuazione di obiettivi realistici in termini di performance del nuovo albergo sul mercato.

A cura di Fabrizio Trimarchi, Vice President - Jones Lang LaSalle Hotels