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TEMI DI APPROFONDIMENTO

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FEBBRAIO 2008
METODI DI VALUTAZIONE ALBERGHIERA, TRA SCIENZA ED ARTE

La valutazione di un albergo è sia una scienza che un’arte. La scienza riguarda l’uso di formule matematiche al fine di esprimere il tipico approccio seguito da chi investe in alberghi. L’arte riguarda l’utilizzo di alcune ipotesi che stanno alla base di queste formule. La combinazione di arte e scienza produce il valore attribuibile all’immobile alberghiero, inteso come il prezzo di vendita sul quale un potenziale venditore ed un potenziale acquirente si accorderebbero.

Innumerevoli sono i metodi utilizzati per la valutazione di un albergo. A titolo di esempio negli USA si utilizza anche il cosiddetto “metodo della coca-cola”, in base al quale il valore dell’immobile si calcola moltiplicando il prezzo di una lattina di coca-cola venduta in un distributore automatico dell’albergo per il numero di camere e per 100.000. A parte questo metodo piuttosto empirico ed altri metodi simili utilizzati in passato, tre sono stati gli approcci più largamente diffusi nella valutazione di un albergo.

Cost Approach - Il metodo del costo, in base al quale il valutatore sottrae dal costo di sviluppo della struttura l’ammortamento ed eventuali fattori legati all’obsolescenza. Tale metodo ha storicamente avuto il difetto di non considerare fattori legati alla gestione operativa e soprattutto alle dinamiche legate all’ambiente competitivo in cui la struttura aziendale albergo opera. Per tali motivi la sua applicabilità nell’attuale contesto di mercato, sempre più legato ad aspetti finanziari che puramente immobiliari, è stata piuttosto limitata.

Sales Comparison Approach - Il secondo approccio utilizzato, il metodo di valutazione basato sull’analisi storica delle transazioni alberghiere, in genere produce dei risultati non ottimali a causa della difficoltà legata al fatto che due alberghi ubicati in due mercati diversi presenteranno sempre delle sostanziali differenze.

Income Capilalization Approach - Il terzo approccio, il cosiddetto metodo reddituale, è quello che a nostro avviso risulta il più adatto ai fini di una valutazione alberghiera. Sviluppatosi negli Stati Uniti a partire dal 1950, ha preso piede in Europa intorno agli anni 90, ed è oggi il metodo più utilizzato oltre che dagli investitori anche dai finanziatori di operazioni immobiliari alberghiere.
Secondo questo approccio, la struttura alberghiera viene considerata al pari di una qualunque altra azienda capace di produrre reddito. Nella sua forma più semplice, il metodo in questione parte dall’analisi dei risultati storici dell’albergo; il passo successivo è costituito da una stima sul futuro andamento della struttura; per fare ciò bisogna analizzare l’albergo all’interno del mercato in cui opera; ossia, bisogna studiare il mercato sia dal lato della domanda che dal lato dell’offerta in termini di concorrenza. Questa fase ha a che fare con l’arte della valutazione, in quanto è soltanto in base all’esperienza diretta del valutatore che si può determinare con un certo grado di attendibiltà ciò che accadrà nel futuro. Il risultato di questa analisi sarà quello di fornire delle stime sul futuro margine netto ottenuto dal management della struttura oggetto della valutazione; tale margine netto verrà a questo punto diviso per il tasso di capitalizzazione, al fine di determinare il valore della struttura in questione; in pratica si usa la seguente formula per calcolare la perpetuity:

Valore = Reddito Netto/Tasso di capitalizzazione

La logica sottostante questo procedimento è che il margine netto rappresenta il futuro beneficio derivante dal fatto di possedere l’albergo, mentre il tasso di capitalizzazione rappresenta il tasso di ritorno che l’investitore si aspetta di ottenere.

Un esempio numerico, piuttosto semplificato per facilità di lettura, può agevolare la comprensione del metodo reddituale.
Se si prevede che un albergo produrrà un margine netto di 1.500.000 euro ed il ritorno che l’investitore si aspetta di ottenere dal capitale investito in questo business è del 15% (perché il suo ritorno su investimenti simili e con un simile livello di rischio è del 15%), per determinare il valore dell’albergo si capitalizza il margine netto, ossia si calcola il quoziente tra 1.500.000 e 15%, il che produce un valore di 10.000.000 euro. Ovviamente, bisognerebbe anche prendere in considerazione aspetti legati al diverso valore che una stessa quantità di denaro ha nel tempo (100 euro oggi valgono più di 100 euro domani), ma il principio in base al quale si basa questo metodo rimane immutato.

A cura di Giacomo Caruso, Analyst JLLH