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APRILE 2008
IL MERCATO DEGLI INVESTIMENTI ALBERGHIERI ED IL RUOLO CRESCENTE DEI FONDI IMMOBILIARI

Il mercato alberghiero nell’area EMEA (Europa, Medio Oriente e Africa) ha raggiunto nel 2007 risultati estremamente positivi, evidenziando nella maggior parte dei mercati forti segnali di crescita. In particolare le performance del mercato alberghiero nell’area del Medio Oriente e Nord America hanno raggiunto un tasso di crescita del 12.5%, superiore al risultato Europeo che ha registrato un tasso di crescita dell’ 8.1% circa.

Nel novero dei fattori trainanti, la crescita economica dell’area EMEA ha determinato un costante incremento dei flussi turistici legati ai segmenti leisure, business e congressuale.

Nel 2007 nell’area EMEA il mercato degli investimenti aventi ad oggetto asset alberghieri ha subito una lieve contrazione raggiungendo ciononostante un volume complessivo di €18,7 miliardi, cifra questa inferiore ai volumi del 2006 (€21,6) ma comunque superiore (+19%) ai valori registrati nel 2005.

Tale flessione è in parte spiegata dai volumi record investiti nel 2006 nel comparto alberghiero, ed in parte dalle mutate condizioni di accesso al mercato del debito quale conseguenza della stretta finanziaria generata dalla crisi dei mutui sub prime.  Nella seconda metà del 2007 le transazioni in alcuni paesi Europei ed in primis nel Regno Unito, sono state infatti fortemente influenzate dalla turbolenza dei mercati americani, che ha prodotto un peggioramento nelle condizioni di finanziamento.

In Italia tuttavia il volume degli investimenti realizzati nel 2007 ha evidenziato segnali fortemente positivi. Il 2007 ha registrato il terzo consecutivo anno record per volumi investiti in asset alberghieri (€ 841milioni, + 21% rispetto ai volumi investiti nel 2006).

Tale trend è giustificato dall’impatto marginale della crisi dei sub prime sulla nostra economia, dai positivi flussi turistici di cui l’Italia ha potuto vantare e dalle buone performance gestionali registrate dal settore alberghiero italiano.  Positive ma più caute anche le stime su compravendite e nuovi sviluppi attesi per il 2008.

In questi ultimi anni, il forte interesse registrato per il settore degli investimenti alberghieri, ha notevolmente ampliato anche in Italia, il panorama dei principali protagonisti di mercato – i così detti “key players” rappresentati oggi da un audience sempre più diversificato per profilo e strategia (i.e. Investitori Istituzionali, Private Equity, Catene alberghiere, Individui con ingenti disponibilità, ecc..)

In Italia nel periodo considerato, un ruolo di assoluta importanza nel settore degli investimenti alberghieri è stato ricoperto dagli Investitori Istituzionali che attraverso i fondi immobiliari, hanno dimostrato un forte interesse all’acquisto dei trophy asset e di portafogli di alberghi.

I fondi immobiliari si sono distinti nel 2007 come un veicolo di investimento particolarmente apprezzabile, in un periodo soggetto a forti oscillazioni. In controtendenza a quanto verificatosi nelle principali società del settore immobiliare quotate in Borsa, che nel corso dell’anno hanno visto scendere le loro quotazioni, il comparto dei fondi immobiliari si è infatti contraddistinto per un andamento improntato a un leggero ma costante rialzo.

La caratteristica fondamentale dei fondi immobiliari è quella di trasformare gli investimenti immobiliari, in attività finanziarie (quote) che consentono di generare liquidità senza che l'investitore debba acquisire direttamente un immobile. Tra i vantaggi che i fondi immobiliari possono presentare per l'investitore, quale alternativa all'investimento diretto in immobili, si segnalano: i) la diversificazione del patrimonio su una pluralità di immobili; ii) accesso a buoni rendimenti: iii) possibilità di un interessante valore di capital gain; iv) minimizzazione del rischio di gestione; v)  maggiore facilità nel disinvestimento; vi) vantaggi fiscali/amministrativi.

Assogestioni conferma che nel secondo semestre 2007 i fondi immobiliari proseguono la loro fase di crescita con un aumento del numero di fondi e delle società di gestione nonché del patrimonio e dell’attivo gestito. Al 31 dicembre 2007 si contano 109 fondi immobiliari corrispondenti ad un patrimonio del 24.9% superiore rispetto all’anno precedente. 

All’interno del comparto dei fondi immobiliari, cresce l’interesse per gli investimenti nel settore alberghiero e cresce il ruolo assunto dai fondi interamente dedicati alla categoria turistico – ricettiva, come dimostra la loro attiva partecipazione alle principali transazioni sul mercato italiano (i.e. Delta – Fimit Sgr; Real Venice - Est Capital Sgr; Hospitality & Leisure – Pirelli RE sgr; Italian Business Hotel – BNL; Beni Stabili Hotel).

I Fondi immobiliari dedicati al settore turistico-ricettivo hanno infatti dimostrato in questo ultimo periodo una vivacità più che buona, portando a termine le maggiori transazioni sul mercato italiano tra le quali si ricorda l’acquisizione del Forte Village da parte di FIMIT (maggiore deal dell’anno) e l’acquisizione degli storici hotel Starwood a Venezia Lido e Asolo da parte di Est Capital. 

Le attuali condizioni di mercato, che vedono un atteggiamento più cauto da parte delle banche a finanziare le operazioni (riduzione del LTV e aumento dello spread), porteranno verosimilmente anche nel 2008 a consolidare ulteriormente il ruolo di tutti i soggetti più conservativi nell’utilizzo della leva finanziaria ed in conseguenza anche dei Fondi Immobiliari.

Infine si presume che soprattutto nelle maggiori transazioni aventi ad oggetti investimenti in trophy asset e/o portafogli di alberghi - attesi sul mercato italiano - la disponibilità di equity renderà tali investitori (propensi a strategie di medio lungo periodo) più competitivi sul mercato, a beneficio dello stesso che in un tale periodo potrà contare su nuove immissioni di capitali nel settore, contribuendo a rafforzarne la crescita e l’espansione.

Articolo a cura di: Claudia Bisignani, Vice President - Jones Lang LaSalle Hotels